Taxe foncière : jusqu'à +20% en 2028 pour les logements anciens, réforme majeure repoussée à 2031

Les propriétaires de logements anciens en France pourraient voir leur taxe foncière grimper jusqu’à +20 % d’ici 2028 — voire 2031 — après une réforme radicale du système de calcul, basée sur les prix réels du marché et non plus sur des valeurs datant de 1970. Cette réforme, initialement prévue pour 2026, a été repoussée à deux reprises, selon les documents budgétaires de l’État. La Cour des comptes, qui a piloté l’étude, juge le système actuel « dépassé » et « injuste » : les maisons des années 1910 paient moins que des appartements récents, alors que leur valeur réelle a explosé. Et pourtant, les collectivités, privées de la taxe d’habitation, en dépendent de plus en plus. La situation est tendue. Beaucoup de Français ne s’en rendent pas compte… mais leur facture va bientôt exploser.

Une réforme née de l’injustice fiscale

La taxe foncière, c’est l’impôt local que chaque propriétaire paie chaque année, calculé sur une valeur locative théorique. Sauf que cette valeur, elle, n’a pas bougé depuis 1970. Pas un seul ajustement. Alors que le prix du m² à Paris a doublé depuis 2000, que Lyon et Toulouse ont vu leurs loyers grimper de 40 % en dix ans, les assiettes fiscales sont restées figées. « Pierre Moscovici, premier président de la Cour des comptes, l’a dit clairement : le système sous-évalue les immeubles anciens et surestime les constructions neuves », explique un document interne du ministère des Finances. Résultat ? Un propriétaire dans un bel hôtel particulier du 6e arrondissement paie moins que quelqu’un dans un appartement neuf de banlieue. C’est absurde. Et ça coûte cher aux communes.

L’Institut des Politiques Publiques (IPP) a chiffré l’impact : les biens construits avant 1920 verront leur taxe augmenter de 20 %, ceux de 1950-1969 de 15 %. À l’inverse, les logements des années 1960-1970, souvent mal entretenus, pourraient voir leur imposition baisser de 16 %. Ce n’est pas une réforme égalitaire. C’est une correction de décalage historique. Et elle concerne 7,4 millions de logements — soit un tiers du parc immobilier métropolitain.

Les villes, acculées à la fiscalité foncière

Depuis la suppression de la taxe d’habitation en 2023, les communes n’ont plus qu’un seul levier : la taxe foncière. Et elles l’ont déjà fortement augmenté. À Paris, le taux est passé de 13,5 % à 20,5 % en 2023. Résultat : 600 millions d’euros en plus en un an. À Nice, +15,8 % ; à Saint-Étienne, +14,1 %. Même à Annecy, petite ville de montagne, la hausse a été de 13,4 %. Pourquoi ? Parce que les recettes de la taxe foncière ont bondi de 29 à 56 milliards d’euros en quinze ans. Une augmentation de 89 %. Ce n’est pas une coïncidence. C’est une stratégie. Et elle ne fait que commencer.

En parallèle, l’administration lance une « fiabilisation des bases foncières » : un recensement technique de 7,4 millions de biens, avec mesures de surface, état de rénovation, localisation précise. Cela va générer 466 millions d’euros supplémentaires pour les collectivités, selon le fisc. Ce n’est pas une réforme fiscale. C’est une révision technique. Et elle va révéler ce que tout le monde sait : les maisons anciennes dans les quartiers chics sont sous-imposées.

Un chantier colossal, retardé trois fois

La loi de finances de 2020 fixait la réforme à 2026. Le budget 2023 l’a repoussée à 2028. Le projet de loi de finances pour 2026 la déplace encore… à 2031. Pourquoi tant de retards ? Parce que c’est un casse-tête administratif. 46 millions de logements à revaluer. Des données à collecter, des algorithmes à construire, des communes à former. « C’est un chantier gigantesque », confirme Céline Bacharan, experte fiscale citée par Challenges. Et ce n’est pas fini : pour les locaux professionnels, la révision est elle aussi repoussée à 2027, avec un lissage sur six ans pour éviter les chocs.

Le système actuel repose sur une valeur locative théorique, réduite de 50 % pour les bâtiments et 20 % pour les terrains. Le taux, lui, est voté par chaque commune. Il varie de 4 % à 24 %. À Marseille, un propriétaire peut payer 300 euros par an. À Saint-Étienne, 80 euros. Ce n’est pas juste. Ce n’est pas transparent. Et ça va changer.

Qui paiera le plus ? Et que faire maintenant ?

Les plus touchés ? Les propriétaires de biens anciens en centre-ville. Les belles maisons de pierre à Lyon, les appartements haussmanniens à Bordeaux, les pavillons des années 1900 à Nantes. Ce sont eux qui verront leur taxe grimper. Les constructions récentes, elles, bénéficieront d’une exonération de deux ans — mais ce n’est qu’un répit. Le marché les rattrapera.

Les experts recommandent trois actions immédiates :

• Faire un bilan annuel de rentabilité locative, en intégrant la taxe foncière comme coût variable, pas fixe.
• Anticiper les hausses : si vous avez un bien avant 1920, préparez-vous à une hausse de 15 à 20 % d’ici 2030.
• Évitez les investissements dans l’ancien en centre-ville sans une analyse rigoureuse des charges futures.

Et surtout : ne comptez pas sur une baisse des loyers pour compenser. Les locataires, eux aussi, subissent l’inflation. Les propriétaires ne pourront pas absorber la hausse. Ils la répercuteront. Et c’est là que ça devient social.

Un impôt qui divise la France

Cette réforme n’est pas seulement technique. Elle est politique. Elle creuse les clivages entre villes riches et villes pauvres. Entre propriétaires de l’ancien et propriétaires du neuf. Entre ceux qui ont hérité d’un bien sous-évalué et ceux qui ont acheté récemment, déjà taxés à prix du marché. La France n’a jamais réévalué ses bases cadastrales. C’était un luxe. Aujourd’hui, c’est une nécessité. Mais elle arrive trop tard, et avec un coût social élevé.